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买了房子本来是件高兴事，却让两位买家烦恼不已：一买家因买房时卖家是背着妻子卖房，此后因意外身亡，如今卖家妻子不过户；另一位因买的房一直没有办理房产证，如今办证卖家竟不配合。
过户
丈夫生前瞒妻卖房 如今妻子拒绝过户
丈夫瞒着妻子王燕（化名）卖掉房屋，不料合同签订后遭遇车祸去世。因王燕不知亡夫已将房屋卖出，拒绝协助买家刘强（化名）办理过户手续。因协商不下，涪陵区的刘强将王燕告上法庭。近日，市三中院审结此案，判决签订的买卖合同有效，但驳回刘强要求王燕协助办理过户手续等诉讼请求。
男子瞒妻卖共有房屋
去年5月28日，肖某将其与妻子王燕共有的一套还处于抵押状态的房屋卖与刘强。双方通过房屋中介公司签订了《房地产买卖居间协议》，并就房屋成交价及房款支付方式达成一致，且约定了4万元的违约金。协议签订后，刘强当即支付定金2万元，肖某出具了定金收条。
去年6月，肖某因交通事故受伤住院治疗。住院期间，房屋中介公司为其代收刘强的购房款30万元。在医院治疗5个月后，肖某不幸身亡。之后，刘强要求王燕协助其办理房屋过户手续，王燕以不知亡夫已经将房屋卖给刘强为由拒绝。
买家要其妻协助过户
双方多次协商不下，今年5月，刘强诉至法院，要求王燕协助办理过户，并支付违约金4万元。法院审理中，刘强书面承诺同意代肖某和王燕清偿所购房屋债务，以消灭该房屋的抵押权。但王燕则辩称，房屋是她与肖某共有财产，肖某个人没有处分权，买卖协议无效。
一审法院审理认为，肖某与刘强签订的买卖协议是当事人的真实意思表示，依法成立并有效，应受法律保护。肖某应将房屋过户登记给刘强，现肖某已死亡，其继承人王燕等人依法应当协助刘强办理该手续。但买卖协议中，双方未约定房屋产权过户登记的具体时间，故对刘强主张违约金的请求不予支持。一审法院判决支持刘强要求王燕过户的诉讼请求，同时驳回其他诉讼请求。
过户请求二审被驳回
王燕不服，上诉至市三中院。市三中院审理认为，肖某与刘强签订的《房地产买卖居间协议》是各方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。但该协议约定，买卖房屋系肖某与王燕的夫妻共同所有财产，王燕未在协议上签字，不能充分证明肖某出售该房时取得了王燕的同意。
根据《中华人民共和国物权法》规定：“处分共有的不动产或者动产以及对工厂的不动产或者动产作重大修缮时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。另据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。现王燕不同意出卖该共有房屋，本案所涉《房地产买卖居间协议》因未取得房屋共有权人的同意而不能履行，遂作出上述判决。
法官说法
合同不能履行
可以另案起诉
法官介绍，根据最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，肖某虽然没有处分权，其处分行为无效，但不影响其履行合同义务，即肖某在订立合同后，就有交付标的物并转移其所有权的义务。因此，法院认定肖某与刘强签订的买卖协议有效，但因王燕拒绝过户而不能履行。因本案二审仅对王燕的上诉请求进行审理，刘强若要主张合同不能履行的损害赔偿，可另案起诉。
律师提醒
买二手房应要求
共同所有权人都签字
重庆洛书律师事务所执行主任段勤介绍，对于夫妻双方共有的房地产，若一方不在场，且没有充分的书面证据证明其愿意处置房产，另一方不能单方面处置。若土地、房屋均在一个证上，且记载为一个人的情况下，可以出售（具体应咨询辖区相应的房地产登记机关）。段勤提醒，购买二手房屋时，应要求房屋产权证上记载的共同所有权人全部到场，签订房屋买卖协议时，一定要求产权证上记载的所有权人一致签字确认。
办证
找卖家协助办理产权证
哪知被索两万元“办证费”
十年前买了套位于大学城的拆迁安置房，如今要办产权证了，购房的陈明却被卖房者索要2万元“办证费”，否则不予配合。“当年购房协议上写明卖房者要无条件帮助购房者办理所有证件，现在为啥喊我拿钱？”昨日，陈明说。
陈明介绍，2004年，他经人介绍，花费10万元买了沙坪坝陈家桥居民王涛的一套拆迁安置房。由于是拆迁安置房，需要通过王涛出面才能办理产权证，且当时房屋还没开始办理产权证，陈明和王涛在签订买卖合同时，便注明待相关部门通知办理产权证的时候，王涛需无条件配合陈明办理所有证件。付完房款，陈明装修后住了进去，等待办理房产证。前年年底，陈明接到相关部门通知，可以办理房产证了。于是，他找到王涛要求其配合，哪知王涛称要给2万元“办证费”，否则一切免谈。
昨日，记者联系上王涛，王涛表示，收取费用理所当然。“我们这边不少和我一样卖房子的都收了这笔钱，当时的卖价太低了，怎么说也是我们吃亏，肯定要适当收点钱。”王涛说。
“卖房者不配合，陈明可以向法院起诉。”昨日，重庆江北锦扬律师事务所倪世钧律师介绍，只要双方当初的合同上没有约定要收取办证费用，那么王涛要收钱的行为就是不合理的。倪世钧律师表示，陈明向法院起诉后，若法院判决房屋产权归他所有，或判决王涛需要继续履行合同，那么，陈明只需要拿着法院的生效判决书到房管部门办理产权手续就行了，完全可以抛开不愿意配合办证的王涛。（文中当事人为化名） | 
