通过开发、建设、销售获取高利润的“黄金时代”结束，各路房企开始思考如何向“轻资产、重运营”的模式转型，尝试摆脱以开发总揽全包获取高利润的“重型经营模式”。
8月18日，万科发布半年报显示，其以小股操盘为主的轻资产运营策略已顺利推开，公司上半年逆市实现了上千亿销售额。随后，郎诗也宣布将大力开展小股操盘、代建、定制、技术服务等轻资产业务。万科、朗诗试水小股操盘。保利、花样年，以及重庆本土的金科、晋愉等房企则选择了另外两种道路去实现“轻资产转型”：设立地产基金分享投资收益、发力互联网转型社区服务。
房企兵分三路试水“轻资产”运营模式，这三种模式是否都能帮助房企实现转型、拓宽营收？对此，商报记者进行了调查采访。
万科“小股操盘” 龙湖“扩合作”
“万科今年的半年报变了，轻资产这个词出现频率明显增加。”申银万国证券重庆首席分析师何武*近加大了对于万科等地产股的监控。在他看来，轻资产转型或许是地产股今年半年报的*亮点。
“万科上半年新增19个项目，其中公司持股低于50%的有4个，持股比例为50%或51%的有6个。”何武告诉记者，“房企老大”转型轻资产“不是说着玩儿的”。“在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出小股操盘的轻资产模式。”昨日，万科董秘谭华杰在接受商报记者采访时表示，今年以来，万科在一些联营合营项目中就不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责。
谭杰解释称，小股操盘的优势就在于，万科可以通过建设管理能力以及品牌的输出赚钱。简单地说，通过小股操盘的项目，万科可向其他股东收取一定的管理费，或要求获得高于股权比例的超额分配权。
“目前，国内公开表示启动小股操盘的只有万科和朗诗两家房企，龙湖近期一系列‘扩合作’的动向也有小股操盘的影子。”在研究了公司的半年报和相关公告后，何武认为龙湖也在寻“轻”。今年3月，龙湖管理层在香港业绩发布会上就表示，“扩合作”是今年公司运营的关键词。随后，龙湖就一口气推出了三个“合作项目”：分别与绿地、中青旅合作在北京开发的滟澜新宸、长城源著项目，以及和海外基金合作的重庆红旗河沟项目等。
“这是上市以来，公司首次与境外基金进行股权合作，对于进一步拓宽融资渠道有创新性意义。”龙湖相关负责人告诉记者，此次合作，本着同股同权原则，无保本保收益的约定，双方共同承担风险。由龙湖负责项目的日常运作及经营，利于保证品质和决策效率。
房企三路试水“轻资产”运营
与万科不同，保利、晋愉的选择是通过“地产基金”分享投资收益，而花样年、金科等房企则想通过互联网来赚“大社区”的钱。
早在2010年，保利地产联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构——信保(天津)股权投资基金（以下简称“信保基金”）。“我们是把信保基金当作产业来做，而不是保利的融资平台或第二财务部。其总经理岳勇坚表示，基金的募资将投向于地产行业，并且不局限于保利的自有项目。信保基金如何为保利赚钱？“保利和中信可以直接投资项目，但大部分资金主要来自于募资。”一位业内人士表示，地产基金有两种赚钱的途径：一是通过投资分享项目的分红收益，二是基金向投资者收取的管理费。
在重庆本土，晋愉地产也在尝试“地产基金”。2012年8月，晋愉掌门人柯敬陶就宣布，谋求“以金融杠杆为牵引，带动企业发展”的新路。2013年6月，晋愉深圳私募基金有限公司在深圳前海特成立，之后公司又宣布与金融机构合作成立了投资公司。“我们将从传统地产商转型为地产金融服务商。”晋愉地产相关负责人告诉记者，这是公司向“轻资产”转型的主要方向。
花样年和金科选择的又是另一条路。今年6月，花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分家，剥离之后的彩生活于当月底登陆港交所，并成为了国内物管上市的第一股。
“剥离彩生活单独上市，这是花样年转向轻资产运营的重要一步。”花样年集团总裁潘军在接受记者采访时表示，借助APP和网络平台，彩生活为其管理的465个小区打造出一个生活服务的云平台。
“利用这个平台，业主可以解决大部分的生活消费；商家可以实现批量销售；彩生活可向商家收费并实现盈利。”潘军说，通过网络建立一个“大社区”，并利用这“大社区”赚钱，这是彩生活主要的盈利模式。
在重庆，金科也盯上了线上线下结合的大社区服务。去年6月19日，金科资产管理中心正式成立，并通过网络平台，为业主建立了一个集“房屋转让、灵活租赁、重复置业、小额担保贷款、资产投资”等业务于一身的“增值计划”。金科重庆公司副总唐畅告诉商报记者，资管中心的建立不仅可以为业主减少麻烦、实现增值，也可以提高物管服务的附加值，产生新的利润增长点。
新闻纵深
困境：轻资产未成房企创收主力
试水效果如何？
保利2013年报显示，信保基金于2013年管理规模已经突破200亿元，实现净利润2.75亿元。“从注册时的3000万资本，到目前管理的200亿元的规模，其对保利的利润贡献却并不大。”何武说，保利去年的净利润为107.47亿元，信保赚的钱只占到了母公司净利2.5%。另外，按照保利地产董事长宋广菊预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，依然不是保利的主力业务。
再看将全面转向彩生活模式的花样年。其半年报数据显示，彩生活今年上半年实现营业收入约1.63亿元，同比增长49%。尽管业绩增长凶猛，但是这一数据与花样年上半年29.17亿元营收相比，依然只占到了5.59%左右。
“房企的轻资产业务都非其主营业务，收入贡献有限。一方面是房企还在试水阶段；另一方面，地产基金投资、社区化服务的市场也还在培养之中。”西南证券分析师黄小宁分析称，地产项目目前主要还是依靠银行等融资渠道，同时投资者对于地产基金风险的认识也不足，因此地产基金的推广尚需时间。另外，不少房企都在探索“大社区资源”变现的模式，但是这一模式也需要大量的投入和长期的管理，目前也不能成为房企盈利的主要来源。
“万科小盘操股也不是所有房企都能模仿的。要采取这样的运作方式，还需要具备三个方面的要求：一是需要有稳健的财务状况，二是传统的住宅开发模式已经很成熟，三是企业规模大。”海易居房地产研究院研究员严跃进认为。
方向：轻资产重服务是转型主题
世联评估上海公司数据分析师贺兆顺在接受记者采访时表示，依赖土地投资而获取市场份额的扩大，并不利于房企资金链的稳定。从这个角度看，很多做轻资产的房企，都是凭借其品牌、开发经验、客户资源、物业管理等方面的优势，从而和其他企业展开合作，进而甩掉了过去拿地盖楼的简单模式，对于提升竞争优势是利好。
房企应该怎样摆脱“重资产”，让自己“变轻”呢？“在国外，小股操盘以及内部跟投都有成熟的模式可以借鉴。”黄小宁认为，对于万科这样的品牌房企而言，以持少量股权负责项目管理的“小股操盘”形式，并收取相关开发管理费等，这样收益率更高，风险也相对较低。除此之外，转型金融和社区服务，通过互联网等路径实现服务升级，这也是房企探索的重点方向。
“‘轻资产、重经营’的经营模式中，团队经营也很重要，人才是关键。”黄小宁同时提醒，拥有一支具备专业管理素质的人才队伍对房企来说也是极大的考验。
“房企若要摆脱重资产的模式，关键两个词：‘不贪’、‘创新’。”严跃进解释，从“不贪”角度看，房企需要摆脱对过去高暴利模式的依赖，甚至需要选择退让一步。在资金充裕的时候，不应该急于拿地，而是看一下有没有新的领域可以突破。而从“创新”角度看，需要积极迎合目前市场的变化，在产品结构、业务模式、营销等方面进行创新。 | 